Co zkontrolovat v katastru nemovitostí?
Jedním z prvních kroků by měla být kontrola aktuálního listu vlastnictví.
Je potřeba ověřit především:
- zda je prodávající skutečně vlastníkem nemovitosti,
- zda jsou správně označeny všechny převáděné nemovitosti,
- zda na nemovitosti neváznou zástavní práva,
- zda není zatížena věcnými břemeny,
- zda nejsou evidovány exekuce nebo jiná omezení,
- zda na listu vlastnictví není plomba,
- zda nejsou zapsány poznámky upozorňující na probíhající spor nebo jiné právní skutečnosti.
Vlastnické právo k nemovitosti evidované ve veřejném seznamu se při smluvním převodu nabývá zápisem do tohoto seznamu. U nemovitostí evidovaných v katastru proto podpis kupní smlouvy sám o sobě ještě neznamená, že se kupující stal vlastníkem.
Zástavní právo nemusí koupi automaticky znemožnit
Pokud je nemovitost zatížena hypotékou prodávajícího, nemusí to samo o sobě znamenat problém.
Je však potřeba přesně nastavit postup, jak bude dluh prodávajícího splacen, za jakých podmínek banka vystaví souhlas s výmazem zástavního práva a kdy bude zbývající část kupní ceny vyplacena prodávajícímu.
Kupující by neměl zaplatit celou kupní cenu a teprve následně doufat, že prodávající zajistí odstranění zástavy.
Mechanismus výplaty kupní ceny musí být nastaven již ve smluvní dokumentaci.
Má nemovitost právně zajištěný přístup?
U rodinných domů, chat, stavebních pozemků a dalších samostatných nemovitostí doporučuji vždy ověřit také přístup z veřejné komunikace.
Nestačí pouze zjistit, že k domu fakticky vede cesta.
Je potřeba zjistit:
- komu cesta patří,
- zda se jedná o veřejnou komunikaci,
- zda existuje služebnost cesty nebo jiný právní titul,
- zda právo přístupu zahrnuje pouze chůzi, nebo také jízdu vozidly,
- zda je právo dostatečné pro zamýšlený způsob užívání nemovitosti.
Absence právně zajištěného přístupu může výrazně snížit hodnotu nemovitosti a následně vést ke sporu se sousedem. Ani soudní zřízení nezbytné cesty není automatické a soud vždy zkoumá zákonné podmínky.
Odpovídá skutečný stav tomu, co je právně povoleno?
Velmi častým problémem je nesoulad mezi tím, jak nemovitost vypadá ve skutečnosti a jaký je její právní stav.
Může jít například o:
- nepovolenou přístavbu,
- nezkolaudované podkroví,
- garáž nebo vedlejší stavbu bez odpovídající dokumentace,
- jiné dispoziční řešení,
- užívání prostor k jinému účelu, než ke kterému byly povoleny.
Kupující by si proto neměl vystačit pouze s listem vlastnictví.
Podle druhu nemovitosti může být vhodné prověřit také stavební dokumentaci, povolený způsob užívání a případné změny provedené na stavbě.
Kupní smlouva musí řešit více než jen cenu
Kupní smlouva by měla přesně upravovat nejen to, co se prodává a za kolik, ale také celý průběh transakce.
Důležité je zejména:
- přesné označení nemovitostí,
- výše kupní ceny,
- způsob její úhrady,
- použití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy,
- podmínky pro vyplacení kupní ceny,
- podání návrhu na vklad,
- postup při zamítnutí vkladu,
- výmaz stávajících zástav,
- předání nemovitosti,
- přechod nebezpečí škody,
- stavy měřidel,
- odpovědnost za vady,
- prohlášení prodávajícího o právním a faktickém stavu nemovitosti.
Smlouva připravená pouze tak, aby ji „přijal katastr“, nemusí dostatečně chránit kupujícího.
Kdy zaplatit kupní cenu?
Z pohledu kupujícího je bezpečné nastavit transakci tak, aby kupní cena nebyla vyplacena prodávajícímu dříve, než budou splněny předem stanovené podmínky.
Typicky se proto využívá úschova kupní ceny.
Kupující odešle peníze do úschovy a prodávajícímu jsou vyplaceny až poté, co je splněno to, co stanoví smlouva – zpravidla zejména provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a požadovaný stav listu vlastnictví.
Katastrální úřad při vkladovém řízení zapisuje věcná práva vkladem a o povolení vkladu rozhoduje až po uplynutí zákonné ochranné lhůty 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám.
Co když kupujete nemovitost na hypotéku?
Při financování hypotékou je potřeba sladit několik smluvních vztahů současně.
Vedle kupní smlouvy bývá potřeba řešit:
- úvěrovou smlouvu,
- zástavní smlouvu banky,
- podmínky čerpání úvěru,
- případnou stávající hypotéku prodávajícího,
- pořadí jednotlivých návrhů na vklad,
- způsob uvolnění kupní ceny.
Právě zde mohou vzniknout problémy, pokud kupní smlouva předpokládá něco jiného než úvěrující banka.
Proto je vhodné podmínky financování řešit ještě před podpisem závazné smluvní dokumentace.
Technický stav je stejně důležitý jako právní
Advokát posuzuje především právní stránku koupě. U staršího domu nebo bytu však doporučuji vedle právní kontroly zvážit také technickou prohlídku odborníkem.
Právní prověření totiž neodhalí například:
- statické problémy,
- závady střechy,
- vlhkost,
- nekvalitní rekonstrukci,
- vady elektroinstalace,
- technické poruchy, které nejsou z dokumentace patrné.
U nemovitosti v hodnotě několika milionů korun bývá kombinace právní a technické kontroly relativně malým nákladem ve srovnání s následným řešením závažných vad.
Nejčastější chyby kupujících
Mezi nejčastější chyby patří:
- podpis rezervační smlouvy bez její kontroly,
- zaplacení vysokého rezervačního poplatku před prověřením nemovitosti,
- spoléhání pouze na informace realitní kanceláře,
- nedostatečná kontrola listu vlastnictví,
- přehlédnutí věcných břemen nebo zástav,
- nezajištěný přístup k nemovitosti,
- neprověření stavebního stavu,
- nevhodně nastavená úhrada kupní ceny,
- podpis smlouvy bez řešení hypotéky kupujícího,
- absence jasného postupu pro případ, že katastr vklad nepovolí.
Jak Vám mohu pomoci?
Při koupi nemovitosti mohu provést právní kontrolu celé transakce, nikoliv pouze jazykovou kontrolu kupní smlouvy.
Pomohu Vám zejména s:
- kontrolou rezervační smlouvy,
- kontrolou nebo přípravou kupní smlouvy,
- prověřením listu vlastnictví,
- identifikací právních vad a omezení,
- kontrolou přístupu k nemovitosti,
- nastavením úschovy kupní ceny,
- kontrolou podmínek financování,
- zástavní smlouvou,
- návrhem na vklad,
- předávací dokumentací.
Kupujete byt, dům nebo pozemek?
Před podpisem je vhodné vědět nejen to, co ve smlouvě je, ale také co v ní chybí.
Nejprve prověřím smluvní dokumentaci a právní stav nemovitosti a upozorním Vás na konkrétní rizika. Následně můžeme upravit smlouvy tak, aby odpovídaly skutečnému průběhu koupě a způsobu financování.
U nemovitosti za několik milionů korun je zpravidla podstatně levnější problémům předejít než je následně řešit soudní cestou.