Nájemník přestal platit, porušuje své povinnosti nebo odmítá byt opustit? Čím dříve pronajímatel začne situaci řešit, tím větší je zpravidla šance omezit další finanční ztráty a předejít zdlouhavému sporu.
Pronajímatelům pomáhám zejména s vymáháním dlužného nájemného, výpovědí z nájmu, vyklizením bytu, náhradou škody i přípravou a kontrolou nájemních smluv, které mají podobným problémům předcházet.
Neplatící nájemník – jak postupovat?
Jedním z nejčastějších problémů pronajímatelů je neplacení nájemného nebo záloh na služby. V takové situaci je vhodné postupovat rychle, písemně a především tak, aby bylo možné jednotlivé kroky později prokázat.
Pronajímatel by měl nejprve přesně určit:
- kolik nájemce dluží,
- za které měsíce dluh vznikl,
- zda jde o nájemné, služby nebo jiné platby,
- kdy byly jednotlivé částky splatné,
- zda vznikl rovněž nárok na úrok z prodlení nebo jiné související nároky.
Následně je vhodné nájemce písemně vyzvat k úhradě dluhu. Pokud nájemce ani poté nezaplatí, lze podle okolností přistoupit k soudnímu vymáhání pohledávky a případně také k ukončení nájemního vztahu.
Dlouhodobé čekání zpravidla není výhodné. Každý další měsíc může znamenat nejen další nezaplacené nájemné, ale také zhoršení reálné možnosti dluh následně vymoci.
Kdy lze dát neplatícímu nájemníkovi výpověď?
Ne každé jednotlivé prodlení s nájemným automaticky znamená možnost okamžitě ukončit nájem.
Občanský zákoník rozlišuje různou intenzitu porušení povinností nájemce. V závažnějších případech může přicházet v úvahu výpověď s výpovědní dobou, při zvlášť závažném porušení povinností pak za splnění zákonných podmínek také výpověď bez výpovědní doby.
Za zvlášť závažné porušení povinností zákon považuje mimo jiné situaci, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby alespoň za tři měsíce.
U výpovědi bez výpovědní doby je však nutné dodržet zákonem stanovený postup. Pronajímatel musí před jejím doručením nájemce vyzvat, aby své závadné chování v přiměřené době odstranil. Nejvyšší soud považuje takovou výzvu za podmínku použití tohoto způsobu výpovědi.
Právě v této fázi vzniká řada chyb. Nesprávně připravená výpověď může celý postup výrazně prodloužit a ve výsledku znamenat další měsíce, během kterých pronajímatel nedostává zaplaceno.
Co když nájemník po skončení nájmu byt neopustí?
Ani platné skončení nájmu ještě nemusí znamenat, že nájemce byt skutečně dobrovolně odevzdá.
Pokud nájemce odmítne byt vyklidit, není vhodné řešit věc například svévolnou výměnou zámků nebo odstraněním jeho věcí. Pronajímatel se může domáhat vyklizení bytu soudní cestou.
Pokud nájemce nesplní ani povinnost uloženou vykonatelným soudním rozhodnutím, může následovat výkon rozhodnutí nebo exekuce.
Současně lze po bývalém nájemci podle konkrétní situace požadovat také peněžité nároky související s tím, že byt po skončení nájmu nadále užívá.
Problematický nájemník nemusí být pouze neplatič
Důvodem k řešení nájemního vztahu nemusí být jen nezaplacené nájemné.
V praxi se často jedná také o:
- opakované rušení sousedů,
- poškozování bytu nebo společných částí domu,
- závažné porušování povinností nájemce,
- nevhodný způsob užívání bytu,
- problémy s osobami, kterým nájemce umožnil byt užívat,
- odmítání potřebné součinnosti při opravách nebo kontrole bytu.
V těchto případech je vhodné jednotlivá porušení průběžně dokumentovat. Význam mohou mít například písemné výzvy, e-mailová komunikace, fotografie, svědecká vyjádření sousedů, komunikace se správcem domu nebo doklady o způsobené škodě.
Podle konkrétního případu lze následně posoudit, zda má následovat výzva k nápravě, výpověď z nájmu nebo jiný právní postup.
Škody na bytě a kauce
Pokud nájemce byt poškodí, je třeba rozlišovat mezi skutečnou škodou a běžným opotřebením, které vzniká standardním užíváním bytu.
Proto je velmi důležité mít dobře zpracovaný předávací protokol a ideálně také fotodokumentaci stavu bytu při jeho předání nájemci. Totéž je vhodné provést při vrácení bytu.
Čím přesněji lze doložit původní a následný stav nemovitosti, tím snadnější je zpravidla prokazování případné škody.
Peněžitá jistota, běžně označovaná jako kauce, slouží k zajištění pohledávek pronajímatele vznikajících v souvislosti s nájmem. Při skončení nájmu je možné proti ní za splnění příslušných podmínek započíst pohledávky pronajímatele vůči nájemci.
Je však vhodné přesně určit, jaké pohledávky pronajímatel započítává a v jaké výši, aby následně nevznikl další spor o vrácení jistoty.
Vyúčtování služeb a nedoplatky
Častým zdrojem problémů mezi pronajímatelem a nájemcem není jen samotné nájemné, ale také zálohy na služby, jejich vyúčtování a následné nedoplatky.
Pronajímatel by měl vést přehlednou evidenci uhrazených záloh a nákladů na jednotlivé služby a vyúčtování provádět v souladu s právními předpisy.
Pokud následně vznikne nedoplatek, může být stejně jako jiné splatné pohledávky vůči nájemci vymáhán. Před zahájením sporu je však vhodné ověřit, zda bylo samotné vyúčtování provedeno správně a zda je požadovaná částka skutečně splatná.
Jak předejít problémům s nájemníkem?
Řadě sporů lze předejít ještě před tím, než je byt nájemci vůbec předán.
Nájemní smlouva by měla srozumitelně a jednoznačně upravovat zejména:
- výši nájemného,
- termín a způsob jeho placení,
- zálohy na služby,
- peněžitou jistotu,
- pravidla užívání bytu,
- odpovědnost za škodu,
- předání a vrácení bytu,
- práva a povinnosti stran při skončení nájmu.
Vedle samotné smlouvy doporučuji věnovat pozornost také předávacímu protokolu, fotografiím bytu, seznamu vybavení, stavům měřidel a písemné komunikaci s nájemcem.
Kvalitní smlouva samozřejmě nezabrání tomu, aby nájemce své povinnosti porušil. Může však významně zlepšit postavení pronajímatele, pokud později vznikne spor.
Nejčastější chyby pronajímatelů
V praxi se opakují zejména tyto problémy:
- pronajímatel příliš dlouho toleruje neplacení nájemného,
- dohody a výzvy probíhají pouze ústně,
- nelze prokázat doručení důležitých písemností,
- dluh není přesně vyčíslen,
- výpověď neobsahuje správně formulovaný výpovědní důvod,
- před výpovědí není učiněna zákonem požadovaná výzva,
- pronajímatel nemá důkazy o porušování povinností,
- chybí předávací protokol nebo fotodokumentace,
- pronajímatel se snaží nájemce vystěhovat svépomocí,
- řešení problému se odkládá, přestože dluh dále narůstá.
Výpověď z nájmu bytu je poměrně formalizovaný právní úkon a nájemce se může domáhat soudního přezkumu její oprávněnosti. Nejvyšší soud potvrdil, že tento přezkum se uplatní také u výpovědi bez výpovědní doby.
Jak Vám mohu pomoci?
Pronajímatelům poskytuji právní pomoc jak preventivně při přípravě nájemního vztahu, tak v situacích, kdy již problém s nájemcem vznikl.
Pomohu Vám zejména s:
- přípravou nebo kontrolou nájemní smlouvy,
- přípravou předávacího protokolu,
- posouzením konkrétního problému s nájemcem,
- výzvou k zaplacení dlužného nájemného,
- předžalobní výzvou,
- výpovědí z nájmu,
- vymáháním dlužného nájemného a služeb,
- náhradou škody,
- řešením kauce,
- žalobou na zaplacení,
- žalobou na vyklizení,
- zastupováním před soudem,
- následným vymáháním přiznané pohledávky.
Řešíte problém s nájemníkem?
Pokud Vám nájemník neplatí, poškozuje byt, porušuje své povinnosti nebo se po skončení nájmu odmítá vystěhovat, je vhodné situaci řešit co nejdříve. Každý další měsíc může znamenat další finanční ztrátu a složitější vymáhání.
Nejprve posoudím Vaši nájemní smlouvu a konkrétní okolnosti a doporučím další postup, který dává právní i ekonomický smysl. Pokud další právní kroky smysl nemají nebo by jejich náklady neodpovídaly očekávanému výsledku, řeknu Vám to předem.
Cílem není vytvářet klientovi další náklady, ale najít co nejrychlejší a nejefektivnější řešení jeho problému.