Zjistili jste po prodeji bytu, domu nebo pozemku, že skutečná hodnota nemovitosti byla podstatně vyšší než sjednaná kupní cena? Samotný prodej nemovitosti pod její obvyklou cenou ještě automaticky neznamená neplatnost kupní smlouvy. V některých případech však občanský zákoník umožňuje požadovat zrušení smlouvy, doplacení rozdílu, případně se domáhat její neplatnosti.
Rozhodující je zejména výše rozdílu mezi sjednanou kupní cenou a skutečnou hodnotou nemovitosti, okolnosti uzavření smlouvy a důvod, proč k prodeji za nevýhodnou cenu došlo.
Prodali jste nemovitost výrazně pod cenou?
Vlastník nemovitosti má obecně právo prodat svůj majetek za cenu, kterou si s kupujícím sjedná. Právní předpisy tedy automaticky nevyžadují, aby kupní cena odpovídala ceně tržní.
Jiná situace však může nastat, pokud je mezi hodnotou nemovitosti a sjednanou kupní cenou hrubý nepoměr.
Občanský zákoník v § 1793 upravuje institut neúměrného zkrácení. Pokud je plnění jedné smluvní strany v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana za splnění zákonných podmínek požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu. Druhá strana může zrušení smlouvy zabránit tím, že doplní rozdíl odpovídající zkrácení.
U prodeje nemovitosti tedy může jít například o situaci, kdy byl pozemek, byt nebo rodinný dům prodán za cenu, která je ve výrazném nepoměru k jeho obvyklé hodnotě v době uzavření kupní smlouvy.
Co je neúměrné zkrácení?
Neúměrné zkrácení chrání smluvní stranu před extrémním nepoměrem mezi tím, co poskytla, a tím, co za své plnění získala.
Nejvyšší soud zdůrazňuje, že se při posouzení vychází především z obvyklé ceny vzájemných plnění v době uzavření smlouvy. Není přitom nutné, aby kupující současně zneužil tíseň, nezkušenost nebo jiné oslabení prodávajícího; právě tím se neúměrné zkrácení odlišuje od lichvy.
Nestačí tedy pouze tvrdit, že „nemovitost byla levná“. Je potřeba posoudit, zda byl rozdíl mezi kupní cenou a hodnotou nemovitosti skutečně natolik významný, aby jej bylo možné považovat za hrubý nepoměr.
Jak se určuje skutečná hodnota nemovitosti?
Pro posouzení je rozhodující především hodnota nemovitosti v době uzavření smlouvy, nikoliv její dnešní cena.
Význam mohou mít zejména:
- znalecký posudek,
- odborný odhad ceny,
- srovnatelné prodeje nemovitostí v dané lokalitě,
- stavební stav nemovitosti,
- její právní vady a omezení,
- způsob využití pozemku nebo stavby,
- existence věcných břemen nebo jiného zatížení,
- územní plán a stavební využitelnost pozemku.
Není tedy správné porovnávat pouze částku uvedenou v kupní smlouvě s dnešní cenou nemovitosti. Pokud například ceny nemovitostí výrazně vzrostly až několik let po prodeji, samo o sobě to zpravidla neznamená, že původní kupní smlouva byla uzavřena za neúměrnou cenu.
Neexistuje pevná hranice, o kolik musí být cena nižší
Zákon nestanoví jednoduché pravidlo typu „pokud byla nemovitost prodána za méně než polovinu ceny, lze smlouvu zrušit“.
Vždy je nutné vyhodnotit konkrétní případ.
Rozdíl mezi kupní cenou a obvyklou hodnotou je sice základním kritériem, soud však posuzuje také další okolnosti, které mohly cenu ovlivňovat.
V jednom z případů řešených Nejvyšším soudem byl například pozemek prodán za 40 200 Kč, zatímco znaleckým posudkem byla jeho obvyklá cena následně stanovena na 322 000 Kč. Spor se týkal právě možnosti použití institutu neúměrného zkrácení.
Každý případ je proto nutné posuzovat individuálně, nikoliv pouze podle jednoduchého procentního rozdílu.
Co může prodávající požadovat?
Pokud jsou splněny podmínky neúměrného zkrácení, může prodávající požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu.
Kupující však může za zákonných podmínek zachovat smlouvu tím, že prodávajícímu doplní to, oč byl zkrácen, s přihlédnutím k obvyklé ceně v době a místě uzavření smlouvy.
Praktický výsledek sporu tedy nemusí vždy znamenat automatické vrácení nemovitosti. V některých případech může být výsledkem také doplnění odpovídajícího majetkového rozdílu.
Pozor na jednoletou lhůtu
U neúměrného zkrácení je velmi důležité jednat rychle.
Právo podle § 1793 občanského zákoníku zaniká, pokud není uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.
Pokud tedy zjistíte, že jste nemovitost prodali za výrazně nižší cenu, není vhodné s právním posouzením případu dlouho čekat.
Právě datum podpisu kupní smlouvy proto patří mezi první údaje, které je potřeba při posouzení věci ověřit.
Kdy se neúměrného zkrácení dovolávat nelze?
Právo nemusí vzniknout například tehdy, pokud prodávající vědomě souhlasil s neúměrnou cenou a skutečnou hodnotu plnění znal nebo znát musel.
Stejně tak zákon počítá se situacemi, kdy měl prodávající z určitého důvodu v úmyslu poskytnout část hodnoty fakticky bezúplatně – například z důvodu specifického vztahu mezi stranami.
Proto je důležité zjistit nejen rozdíl v cenách, ale také jakým způsobem probíhalo jednání před podpisem smlouvy a co obě strany o hodnotě nemovitosti věděly.
Co když kupující využil Vaší tísně nebo nezkušenosti?
Závažnější situace může nastat tehdy, pokud nízká kupní cena nebyla pouze výsledkem nevýhodného obchodu, ale kupující současně zneužil slabšího postavení prodávajícího.
Občanský zákoník upravuje v § 1796 také lichvu.
O lichevní smlouvu může jít tehdy, pokud jedna strana zneužije například:
- tísně,
- nezkušenosti,
- rozumové slabosti,
- rozrušení,
- lehkomyslnosti
druhé strany a současně si nechá slíbit nebo poskytnout plnění, jehož hodnota je v hrubém nepoměru k tomu, co sama poskytne. Taková smlouva je podle zákona neplatná.
Typickým příkladem může být situace, kdy se člověk dostane do vážných finančních problémů a jiná osoba jeho situace vědomě využije k získání hodnotné nemovitosti za výrazně nižší cenu.
Neúměrné zkrácení a lichva nejsou totéž
Tyto dva instituty je důležité rozlišovat.
U neúměrného zkrácení je zásadním problémem hrubý nepoměr mezi hodnotou vzájemných plnění.
U lichvy musí navíc dojít ke zneužití určitého oslabení druhé smluvní strany, například její tísně nebo nezkušenosti.
Nejvyšší soud se zabýval například případem převodu bytové jednotky, kdy soudy hodnotily nejen výrazný nepoměr mezi cenou bytu a kupní cenou, ale také finanční tíseň a další osobní okolnosti původního vlastníka.
Proto může být právní kvalifikace obdobných případů výrazně odlišná podle okolností, za kterých byla smlouva uzavřena.
Co když jste podepsali kupní smlouvu dobrovolně?
Samotný podpis kupní smlouvy ještě automaticky nevylučuje možnost jejího následného napadení.
Na druhou stranu nestačí pouze uvést, že jste si později obchod rozmysleli nebo zjistili, že jste mohli nemovitost prodat dráž.
České soukromé právo vychází z principu, že uzavřené smlouvy mají být dodržovány. Zásah do uzavřené kupní smlouvy proto přichází v úvahu pouze tehdy, pokud jsou splněny konkrétní zákonné podmínky.
Rozhodující je zejména:
- skutečná hodnota nemovitosti v době prodeje,
- sjednaná kupní cena,
- okolnosti uzavření smlouvy,
- informace, které měly strany před podpisem,
- případné oslabení prodávajícího,
- jednání kupujícího,
- obsah samotné kupní smlouvy.
Co když už je kupující zapsán v katastru nemovitostí?
Ani provedený vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nemusí sám o sobě znamenat, že již není možné právní vztahy mezi stranami řešit.
Pokud existuje právní důvod pro zrušení nebo neplatnost kupní smlouvy, může být nutné následně řešit také vlastnické právo k nemovitosti a stav zápisu v katastru nemovitostí.
V takovém případě je však nutné postupovat procesně správně a zvolit odpovídající žalobní návrh podle konkrétních okolností případu.
Podnikatelé mají odlišné postavení
Specifická úprava se vztahuje na podnikatele.
Podnikatel, který smlouvu uzavřel při svém podnikání, se podle § 1797 občanského zákoníku nemůže dovolávat neúměrného zkrácení podle § 1793 ani neplatnosti smlouvy pro lichvu podle § 1796.
Je proto důležité již na začátku posoudit, zda prodávající vystupoval jako soukromá osoba, nebo zda nemovitost prodával v rámci své podnikatelské činnosti.
Jaké dokumenty je vhodné připravit?
Pro prvotní posouzení případu je vhodné mít k dispozici zejména:
- kupní smlouvu,
- případnou rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí,
- výpis z katastru nemovitostí,
- komunikaci s kupujícím nebo realitní kanceláří,
- původní inzerci nemovitosti,
- znalecký posudek nebo cenový odhad, pokud existuje,
- informace o nabídkách jiných zájemců,
- dokumenty dokládající okolnosti, za kterých byla smlouva uzavřena.
Čím více je možné doložit průběh jednání před podpisem smlouvy, tím přesněji lze posoudit, zda jde pouze o nevýhodný obchod, nebo zda existuje právní důvod pro zásah do uzavřené smlouvy.
Nejčastější chyby prodávajících
V praxi může být problematické zejména:
- příliš dlouhé čekání po zjištění skutečné hodnoty nemovitosti,
- přehlédnutí jednoleté lhůty u neúměrného zkrácení,
- spoléhání pouze na dnešní cenu nemovitosti,
- absence odborného ocenění hodnoty v době uzavření smlouvy,
- snaha řešit případ pouze argumentem, že cena byla „nespravedlivá“,
- nesprávná volba právního důvodu,
- nedostatečné doložení okolností uzavření kupní smlouvy.
U těchto sporů bývá často rozhodující právě správné právní vyhodnocení případu na začátku, protože ne každá nevýhodná kupní smlouva je napadnutelná a jednotlivé právní prostředky mají rozdílné podmínky.
Jak Vám mohu pomoci?
Pokud máte podezření, že jste byt, dům, pozemek nebo jinou nemovitost prodali výrazně pod její skutečnou hodnotou, mohu posoudit, zda existuje reálná možnost do již uzavřené kupní smlouvy právně zasáhnout.
Pomohu Vám zejména s:
- posouzením kupní smlouvy,
- porovnáním kupní ceny s hodnotou nemovitosti,
- posouzením neúměrného zkrácení,
- posouzením případné lichvy,
- vyhodnocením dalších důvodů neplatnosti smlouvy,
- jednáním s kupujícím,
- přípravou předžalobní výzvy,
- přípravou žaloby,
- zastupováním v soudním řízení,
- řešením navazujících zápisů v katastru nemovitostí.
Prodali jste nemovitost pod cenou?
Pokud jste až po podpisu smlouvy zjistili, že hodnota nemovitosti mohla být výrazně vyšší než sjednaná kupní cena, je vhodné případ posoudit co nejdříve. Zejména právo z neúměrného zkrácení je časově omezené a po uplynutí zákonné lhůty zaniká.
Nejprve posoudím smlouvu, hodnotu nemovitosti a okolnosti, za kterých k prodeji došlo, a řeknu Vám, zda existuje reálný právní základ pro další postup.
Pokud se ukáže, že napadení smlouvy nemá dostatečnou šanci na úspěch nebo by náklady sporu neodpovídaly možnému výsledku, řeknu Vám to předem.
Cílem není vést spor za každou cenu, ale zjistit, zda lze nevýhodný prodej skutečně napravit a jaký postup dává právní i ekonomický smysl.