Vypořádání spoluvlastnictví: Co dělat, když se spoluvlastníci nedohodnou

Jak Vám pomohu?

Bez zbytečných průtahů zjistím, jaké řešení je pro Vás nejvhodnější. Nabídnu Vám konkrétní strategie dalšího postupu, vysvětlím jejich výhody a rizika a předem Vám řeknu, s jakou cenou právních služeb můžete počítat.

První krátká konzultace je zdarma.
 

Pokud se spoluvlastníci dokážou dohodnout, mají při vypořádání poměrně široké možnosti.

Mohou například:

• rozdělit nemovitost, pokud je to technicky a právně možné,

• dohodnout se, že nemovitost připadne jednomu z nich a ostatní budou vyplaceni,

• prodat nemovitost společně třetí osobě a rozdělit si kupní cenu,

• nebo zvolit jiné řešení odpovídající jejich konkrétní situaci.

U nemovitosti musí být dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví písemná a musí obsahovat také způsob, jakým bude spoluvlastnictví vypořádáno.

Dohoda bývá zpravidla rychlejší a levnější než soudní spor. Umožňuje také lépe nastavit praktické otázky, například termín vyplacení, předání nemovitosti, vystěhování jednoho ze spoluvlastníků nebo vypořádání dosavadních investic.

Problém obvykle nastane ve chvíli, kdy se spoluvlastníci neshodnou na ceně, nikdo nechce ustoupit nebo jeden ze spoluvlastníků jakékoli řešení blokuje.

Co když se jeden ze spoluvlastníků nechce dohodnout?

Souhlas všech spoluvlastníků je nutný pro dohodu. Není ale nutný k tomu, aby bylo spoluvlastnictví vůbec možné ukončit.

Pokud dohoda není možná, může kterýkoli spoluvlastník podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak rozhodne nejen o tom, že se spoluvlastnictví ruší, ale také o způsobu jeho vypořádání.

Není tedy možné spoluvlastníka jednoduše nutit, aby svůj podíl držel neomezeně dlouho jen proto, že se ostatním stávající stav vyhovuje.

Jak může soud spoluvlastnictví vypořádat?

Soud postupuje podle zákonného pořadí jednotlivých způsobů vypořádání.

1. Rozdělení nemovitosti

První možností je skutečné rozdělení věci.

U pozemku může jít například o jeho rozdělení geometrickým plánem na dvě nebo více samostatných parcel. U souboru několika nemovitostí může být někdy možné, aby jednotlivým spoluvlastníkům připadly různé nemovitosti.

Rozdělení ale musí dávat smysl. Soud nemá nemovitost rozdělit, pokud by tím došlo k podstatnému snížení její hodnoty nebo pokud by vzniklé části nebylo možné rozumně využívat.

V praxi je proto před podáním žaloby důležité prověřit zejména:

• zda lze pozemek vůbec geometricky rozdělit,

• zda budou mít nově vzniklé pozemky přístup,

• jak rozdělení ovlivní stavby nacházející se na pozemku,

• zda nebude nutné zřídit služebnost cesty nebo jiné věcné právo,

• zda rozdělením nedojde k výraznému poklesu hodnoty nemovitosti.

Samotná skutečnost, že podíly spoluvlastníků nejsou stejné, rozdělení nevylučuje. Rozdíl mezi hodnotou nově vzniklých částí lze vyrovnat peněžitou náhradou.

2. Přikázání nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků

Pokud nemovitost není dobře dělitelná, soud může přikázat celou věc jednomu nebo více spoluvlastníkům a uložit jim povinnost ostatní vyplatit.

Typickým příkladem je rodinný dům nebo byt. Jejich fyzické rozdělení zpravidla není prakticky možné, a proto se řeší, komu nemovitost připadne a jakou částku má zaplatit ostatním.

Nerozhoduje automaticky pouze to, kdo vlastní větší podíl.

Soud může hodnotit například:

• velikost jednotlivých spoluvlastnických podílů,

• kdo nemovitost dlouhodobě užívá,

• kdo se o ni stará a investuje do ní,

• kdo ji dokáže do budoucna účelně využívat,

• zda v ní některý ze spoluvlastníků bydlí,

• zda je zájemce schopen ostatní spoluvlastníky skutečně vyplatit.

Pokud tedy chcete, aby soud přikázal nemovitost právě Vám, nestačí pouze uvést, že o ni máte zájem. Je vhodné být schopen doložit také svou schopnost vypořádací náhradu zaplatit.

3. Prodej nemovitosti

Pokud nemovitost není možné rozdělit a žádný ze spoluvlastníků ji nechce nebo nemůže převzít za vyplacení ostatních, může soud rozhodnout o jejím prodeji.

Výtěžek se následně rozdělí mezi spoluvlastníky podle jejich podílů.

Z ekonomického pohledu však bývá často výhodnější, pokud se spoluvlastníci dokážou ještě před tím dohodnout na společném prodeji nemovitosti běžným způsobem.

Kolik musí jeden spoluvlastník ostatním zaplatit?

Právě hodnota nemovitosti bývá jedním z nejčastějších zdrojů sporu.

Při soudním vypořádání se zásadně vychází z obvyklé ceny celé společné věci v době rozhodování soudu. Z této hodnoty se následně určí odpovídající hodnota podílu jednotlivého spoluvlastníka.

Nejde tedy jednoduše o cenu, za kterou by bylo možné samostatně prodat například jednu polovinu domu na trhu.

Pokud má celý dům obvyklou hodnotu například 8 000 000 Kč a spoluvlastníci mají každý podíl ve výši jedné poloviny, základ pro vypořádací náhradu jednoho z nich bude zpravidla vycházet z částky 4 000 000 Kč, nikoli z případně nižší tržní ceny samotného polovičního podílu.

V soudním řízení proto často hraje zásadní roli znalecké ocenění nemovitosti.

Je možné vypořádání spoluvlastnictví zabránit?

Pouhý nesouhlas druhého spoluvlastníka zpravidla nestačí.

Právo požadovat zrušení spoluvlastnictví ale není zcela bezvýjimečné. Spoluvlastník například nesmí požadovat jeho zrušení v nevhodnou dobu nebo pouze k újmě jiného spoluvlastníka.

Soud může za určitých okolností zrušení spoluvlastnictví také odložit, pokud je třeba zabránit majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého ze spoluvlastníků.

Jde ale spíše o výjimečné situace. Obecnou zásadou zůstává, že nikoho nelze nutit, aby ve spoluvlastnickém vztahu setrvával natrvalo.

Co když jsem do společné nemovitosti investoval?

Při ukončení spoluvlastnictví často nestačí vyřešit pouze samotnou nemovitost.

Spoluvlastníci mezi sebou mohou mít další nároky související například s:

• rekonstrukcí a opravami,

• splácením úvěru,

• placením daní a dalších nákladů,

• investicemi do nemovitosti,

• užíváním nemovitosti pouze jedním ze spoluvlastníků,

• příjmy z pronájmu společné nemovitosti.

Tyto nároky je potřeba posoudit samostatně.

Není správné automaticky předpokládat, že každý výdaj jednoho spoluvlastníka musí druhý spoluvlastník uhradit podle velikosti svého podílu. Rozhodující může být například to, zda s investicí souhlasil, zda byla nutná, kdo nemovitost užíval a jaký právní důvod konkrétní nárok má.

U starších investic je navíc potřeba vždy prověřit promlčení.

Mám raději prodat svůj spoluvlastnický podíl?

Samostatný prodej podílu je možný, ale nemusí být ekonomicky nejlepší variantou.

Spoluvlastnický podíl na konfliktní nemovitosti se totiž často prodává výrazně hůře než odpovídající část hodnoty celé nemovitosti.

Jestliže například vlastníte polovinu rodinného domu v hodnotě několika milionů korun, neznamená to automaticky, že za samotný podíl na trhu dostanete polovinu hodnoty celého domu.

Právě proto může být vhodné před prodejem samotného podílu prověřit možnost dohody s druhým spoluvlastníkem nebo soudního vypořádání.

Co doporučuji řešit ještě před žalobou

Před zahájením soudního řízení je vhodné zjistit zejména:

• aktuální stav zápisu v katastru nemovitostí,

• velikost spoluvlastnických podílů,

• reálnou hodnotu nemovitosti,

• zda je nemovitost možné rozdělit,

• kdo ji fakticky užívá,

• jaké investice do ní jednotliví spoluvlastníci provedli,

• zda na nemovitosti váznou zástavní práva, služebnosti nebo jiné právní vady,

• jaké řešení chcete v případě soudního řízení navrhovat.

Velmi často má smysl nejprve zaslat druhému spoluvlastníkovi konkrétní návrh vypořádání. Ne pouze obecnou výzvu k dohodě, ale návrh obsahující způsob vypořádání, cenu a termín zaplacení.

Teprve pokud dohoda není možná, lze připravit žalobu.